Co to jest hipoteka i na czym polega?

Większość Polaków kupujących własną nieruchomość musi decydować się na finansowanie w postaci kredytu hipotecznego. Przyszły właściciel nieruchomości musi się wówczas liczyć z wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej, dzięki czemu wierzyciel hipoteczny, w tym przypadku bank, będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń, jeżeli kredyt nie zostanie spłacony. Co to jest hipoteka i na czym polega jej związek z kredytem hipotecznym? Czym jest hipoteka umowna, hipoteka przymusowa, hipoteka kaucyjna i pozostałe rodzaje hipotek? Jak przebiega ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej krok po kroku? Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa? Wyjaśniamy!

Czym jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości i jak działa?

Z punktu widzenia banku udzielenie kredytu na zakup nieruchomości wiąże się z pewnym poziomem ryzyka. Hipoteka to sposób zabezpieczenia kredytu, najczęściej stosowany właśnie w przypadku zakupu mieszkań i domów. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości wiąże się ona z ograniczonym prawem rzeczowym. Wierzyciel nieruchomości, czyli bank, może w ten sposób odzyskać kapitał w przypadku zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego.

Dług zabezpieczony hipoteką może zostać odzyskany przez wierzyciela w drodze egzekucji komorniczej. Podstawą jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, który daje wierzycielowi pierwszeństwo w zaspokojeniu jego roszczeń przed innymi wierzycielami. Jeżeli kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości nie jest spłacany, wierzyciel może skierować sprawę do komornika, a ten przeprowadzi licytację komorniczą. Nieruchomość zostanie sprzedana, a uzyskane środki zostaną przeznaczone na pokrycie długu zabezpieczonego hipoteką. Co istotne, w świetle prawa, wierzyciel rzeczowy, którym jest bank, może dochodzić zaspokojenia roszczeń z domu lub mieszkania przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka umowna, hipoteka przymusowa, hipoteka odwrócona, hipoteka łączna hipoteka kaucyjna – na czym polegają różnice pomiędzy rodzajami hipotek?

W polskim porządku prawnym oprócz podstawowej hipoteki funkcjonuje kilka rodzajów hipotek:

• Hipoteka umowna – wierzytelność zabezpieczona hipoteką na podstawie dobrowolnego oświadczenia właściciela; klasyczne rozwiązanie w przypadku kredytów hipotecznych. 
• Hipoteka przymusowa – nie wymaga zgody właściciela i jest ustanawiana na mocy przepisów prawa, orzeczenia sądu lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego, służąc zabezpieczeniu należności. 
• Hipoteka odwrócona – produkt finansowy, w którym właściciel nieruchomości otrzymuje od banku lub instytucji finansowej regularne świadczenia pieniężne w zamian za przeniesienie prawa do mieszkania lub domu po jego śmierci. Dzięki temu może korzystać z dodatkowych środków na życie, nie tracąc możliwości zamieszkiwania w nieruchomości do końca życia. 
• Hipoteka łączna – w tym przypadku więcej niż jedna hipoteka służy zabezpieczeniu jednej wierzytelności i jest wpisana do ksiąg wieczystych każdej z nich.
• Hipoteka kaucyjna – hipoteka w księdze wieczystej, która zabezpiecza wierzytelność o nieokreślonej kwocie, jednak z uwzględnieniem maksymalnej sumy zabezpieczenia.

Hipoteka a kredyt hipoteczny

W przypadku kredytu hipotecznego i stosunku prawnego, jakim jest zawarcie umowy, hipoteka dotyczy kilku przedmiotów i podmiotów – kredytobiorcy, czyli właściciela nieruchomości, wierzyciela, którym jest bank oraz samej nieruchomości.

Z punktu widzenia wierzyciela hipoteka stanowi zabezpieczenie. Kredytobiorca może być osobą fizyczną lub prawną, która zaciąga kredyt hipoteczny, zobowiązując się do jego spłaty wraz z odsetkami i dodatkowymi kosztami.

Nieruchomość stanowi przedmiot zabezpieczenia, dzięki któremu wierzyciel może łatwo odzyskać należność, jeżeli kredytobiorca nie wywiąże się z umowy. 

Proces ustanawiania hipoteki w księdze wieczystej posiadanej nieruchomości krok po kroku:

• Zawarcie umowy kredytowej: Kredytobiorca podpisuje umowę z bankiem i zgadza się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Na tym etapie składa oświadczenie w formie aktu notarialnego dotyczących hipoteki na rzecz banku.
• Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej w sądzie rejonowym: Służy do tego formularz KW-WPIS, który zawiera numer księgi wieczystej, dane właściciela nieruchomości i wierzyciela, rodzaj hipoteki, kwotę zabezpieczenia oraz informacje o nieruchomości. W załącznikach powinny znaleźć się oświadczenie właściciela nieruchomość złożone w odpowiedniej formie i dokumenty potwierdzające własność nieruchomości. 
• Rozpatrzenie wniosku przez sąd: Po uiszczeniu opłaty sądowej i złożeniu wniosku sąd rejonowy sprawdza jego poprawność. Później dokonuje wpisu hipoteki, co może potrwać do kilku tygodni. Wygaśnięcie hipoteki następuje dopiero po spłaceniu kredytu.

Przy zakupie nieruchomości finansowanego kredytem hipotecznym wszystkie niezbędne czynności dokonywane są w kancelarii notarialnej. Notariusz sporządza akt notarialny zatytułowany „Umowa sprzedaży oraz ustanowienie hipoteki”, w którym obok przeniesienia własności nieruchomości zostaje jednocześnie ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Dopiero na tej podstawie możliwe jest dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co formalnie zabezpiecza wierzytelność wynikającą z udzielonego kredytu.

Skutki niespłacenia kredytu hipotecznego

Niespłacenie kredytu hipotecznego jest dla właściciela nieruchomości bolesne w skutkach. Gdy pojawiają się opóźnienia ze spłatą rat, bank wystawia wezwanie do zapłaty i nalicza odsetki karne. Na tym etapie możliwe są negocjacje z bankiem.

Po kilku miesiącach nieskutecznej egzekucji długu, następuje wypowiedzenie umowy kredytowej. Później rozpoczyna się postępowanie egzekucyjne i dochodzi do zajęcia nieruchomości przez komornika oraz jej licytacji. Koszty postępowania ponosi kredytobiorca. Sprzedaż nieruchomości odbywa się w praktyce poniżej jej wartości rynkowej, co ma bardzo negatywne konsekwencje finansowe dla właściciela.

Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Po spłacie kredytu bank wydaje kredytobiorcy zaświadczenie i zgodę na wykreślenie hipoteki. Właściciel nieruchomości musi złożyć w tym celu wniosek do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości, po czym następuje usunięcie wpisu hipoteki, a nieruchomość staje się wolna od obciążenia. 

Kupno i sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, a więc banku. Hipoteka jest bowiem powiązana z nieruchomością, a nie jej właścicielem. Bank musi jednak wyrazić zgodę na taką transakcję. Własność nieruchomości przechodzi na nowego właściciela poprzez akt notarialny, a hipoteka pozostaje w księdze wieczystej. Obowiązek spłaty kredytu pozostaje jednak domeną poprzedniego właściciela. W praktyce taka transakcja ma sens, gdy kredyt zostanie spłacony lub dług zostanie przejęty przez kupującego. Bank dokładnie to kontroluje, aby zabezpieczyć swoje interesy.

Kredyt hipoteczny to powszechne rozwiązanie na polskim rynku nieruchomości, ale przed jego zaciągnięciem warto mierzyć siły na zamiary i dobrze poznać mechanizm działania hipoteki.