Zastanawialiście się kiedyś, w jaki sposób dokonuje się wyceny nieruchomości? Jeśli tak, to mamy dla was idealny artykuł. Przeczytajcie, aby się dowiedzieć!

Wycena nieruchomości polega na określeniu jej wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej. Balt Credit w zależności od rodzaju nieruchomości, kwoty pożyczki oraz poziomu LTV, dokonuje wyceny poprzez 4 powszechnie znane podejścia:

• porównawcze
• dochodowe
• kosztowe
• mieszane

Podejście porównawcze Dotyczy pozyskiwania wartości rynkowej nieruchomości, można ją uzyskać, jeśli istnieje rynek podobnych nieruchomości, a te były w obrocie w ostatnich dwóch latach. Korzysta się z trzech metod:

• Porównywania parami – bierze się pod uwagę kilka podobnych nieruchomości. Metoda polega na porównaniu wycenianej nieruchomości z nieruchomościami podobnymi, które były w obrocie rynkowym i dla których znane są cechy nieruchomości, warunki transakcji i ceny.


• Korygowania ceny średniej – przyjmuje się do porównań grupę przynajmniej kilkunastu transakcji nieruchomości, o podobnych cechach i znanych warunkach transakcji, które zostały wybrane jako próbka.


• Analizy statystycznej rynku – stosuje się ją, gdy na rynku jest dostępna duża ilość podobnych nieruchomości. Polega ona na porównaniu cen na rynku około 100 nieruchomości tego typu.

Podejście dochodowe Aby zastosować tę metodę konieczna jest znajomość uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania dochodu z danej nieruchomości. W tym podejściu istnieją dwie metody:

• Inwestycyjna – stosowana jest przy określaniu wartości nieruchomości przynoszącej lub mogącej przynosić zyski z najmu lub dzierżawy. Nieruchomościami, w stosunku do których stosowana jest ta metoda, najczęściej są: biura, magazyny, obiekty handlowe, lub inne lokale używkowe. Wpływy tego typu dotyczą gruntu i jego składowych, a w szczególności budowli i budynków.


• Zysków – stosuje się ją w odniesieniu do nieruchomości, której wartości nie można uzyskać w wyżej opisany sposób. Najczęściej nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą, która wykorzystuje jej specjalistyczny charakter. Przykładami tego typu nieruchomości są: hotele, restauracje, kina lub stacje benzynowe.

W tym podejściu obok metod można wyróżnić dwie techniki:

• Kapitalizacji prostej – brany jest pod uwagę rodzaj dochodów. Wartość nieruchomości jest określana jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.


• Dyskontowania strumieni pieniężnych – wartość nieruchomości określana jest jako suma zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

Podejście kosztowe

Вotyczy wartości odtworzonej nieruchomości. Jest ona wynikiem zsumowania kosztów nabycia gruntu i wytworzenia jego części składowych, pomniejszoną o wartość zużycia. Tutaj ponownie mamy do czynienia z dwoma metodami:

• Kosztów odtworzenia – za koszt wytworzenia części składowych nieruchomości przyjmuje się koszt wytworzenia replik istniejących części składowych gruntu przy użyciu takich samych materiałów i technologii jak w przypadku wycenianego obiektu.
• Kosztów zastąpienia – określa koszt odtworzenia obiektu o takiej samej funkcji, ale przy użyciu współczesnych materiałów i technologii./li>

Ponadto wyróżnia się trzy techniki:

• Szczegółową – koszt zastąpienia określa się na bazie cen niezbędnych do wykonania robót budowlanych.


• Elementów scalonych – koszt zastąpienia albo odtworzenia określa się na podstawie ilości scalonych elementów budowlanych i ich cenie.=


• Wskaźnikową – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę tę można zastosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość jest określana, są porównywalne z obiektami, dla których są znane ceny wskaźnikowe.
  

Podejście mieszane

Dotyczy wartości rynkowej nieruchomości, która jest możliwa do uzyskania, jeżeli istnieje rynek podobnych nieruchomości, które były w obrocie w ciągu ostatnich dwóch lat. W tym wypadku można wyróżnić aż trzy metody:

• Pozostałościową – stosuje się ją, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone prace budowlane polegające na budowie, przebudowie, rozbudowie, remoncie itd. obiektu. Wartość określana jest jako różnica wartości nieruchomości po wykonaniu robót i wartości kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora na rynku nieruchomości podobnych.


• Wskaźników szacunkowych gruntu – jest stosowana w celu określenia wartości nieruchomości przeznaczonych w planach do celów rolnych lub do nich wykorzystywanych. Wartość gruntu określana jest jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta lub 1 m3 drewna.


• Kosztów likwidacji – stosuje się, jeśli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki (likwidacji). Określona tą metodą wartość gruntu jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszona o koszty likwidacji części składowych tego gruntu i powiększona o wartość materiałów pozostawionych po rozbiórce.