Obciążenie hipoteczne nieruchomości w działalności gospodarczej – co to jest i jak wpływa na firmę

Obciążenie hipoteczne działki, budynku, lokalu lub innej nieruchomości stanowi bardzo ważne zagadnienie dla spółek posiadających nieruchomości, a także prywatnych właścicieli nieruchomości prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Posiadanie nieruchomości, nawet jeśli nie jest ona częścią majątku firmowego, w radykalny sposób poszerza możliwości finansowe przedsiębiorstwa, bo poprzez ustanowienie hipoteki można zabezpieczyć kredyt bądź pożyczkę na bardziej atrakcyjnych dla klienta warunkach. W niektórych przypadkach jest to zresztą jedyny sposób na uzyskanie finansowania niezbędnego do dalszego funkcjonowania firmy bądź przeprowadzenia ważnych inwestycji zapewniających rozwój. Dziś szczegółowo pochylimy się nad obciążeniem hipotecznym nieruchomości w księdze wieczystej ze szczególnym uwzględnieniem pożyczek pozabankowych dla firm.

Czym jest obciążenie hipoteczne w księdze wieczystej?

Obciążenie hipoteczne jest ograniczonym prawem rzeczowym dotyczącym nieruchomości, zgodnie z którym wierzyciel hipoteczny w określonych warunkach może zaspokoić swoje roszczenie finansowe, np. gdy pożyczkobiorca nie spłaci swojego zadłużenia. Podstawą prawną do zabezpieczenia hipotecznego jest Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, a konkretnie art. 65 ust. 1 tej ustawy. Hipotekę można również spotkać w Kodeksie Cywilnym, gdzie jest ona wymieniona jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych. 

Ponieważ hipoteka jest prawem rzeczowym, a nie zobowiązaniowym, jest ona związana bezpośrednio z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że „podąża za rzeczą” – przykładowo obciążenie hipoteczne działki pozostaje w mocy także wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana i zmieni właściciela. Ponadto obciążenie hipoteczne daje wierzycielowi hipotecznemu pierwszeństwo zaspokojenia roszczenia, dzięki temu ma on priorytet przed innymi wierzycielami, jeżeli takowi się pojawią. Oprócz tego, hipoteka jest akcesoryjna, co oznacza, że istnieje tak długo, jak istnieje zabezpieczenie wierzytelności. Innymi słowy wykreślenie hipoteki może nastąpić po spłacie kredytu lub pożyczki. Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką potrzebuje do tego zgody wierzyciela hipotecznego. 

Obciążenie hipoteczne nieruchomości powstaje dwuetapowo. Najpierw dochodzi do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Następnie wniosek o dokonanie wpisu trafia do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla nieruchomości. Dopiero gdy w księdze wieczystej obciążonej nieruchomości pojawi się wpis dotyczących hipoteki, ma ona znaczenie prawne. Warto zaznaczyć, że księgi wieczyste są jawne, a więc obciążenie hipoteczne również ma taki charakter. Dzięki temu przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości potencjalny kupiec może zweryfikować, czy obciążenie nie istnieje, podobnie jak potencjalny pożyczkodawca weryfikuje, czy nieruchomość nie jest już obciążona wpisem hipoteki. 

Przedsiębiorca decydujący się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości pozostaje jej właścicielem, co oznacza, że nadal może z niej korzystać, prowadzić w niej działalność gospodarczą, oddawać ją w najem, a także przeprowadzać remonty i ulepszenia. Hipoteka nie odbiera mu prawa własności ani nie wyłącza możliwości zbycia nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest bowiem dopuszczalna i co do zasady nie wymaga zgody wierzyciela hipotecznego. W praktyce transakcji istotne znaczenie ma jednak promesa określająca warunki zwolnienia nieruchomości spod obciążenia, w tym kwotę zadłużenia podlegającą spłacie, rachunek do wpłaty oraz termin zapłaty.

W temacie obciążenia hipotecznego warto również poznać podstawowe obowiązujące w polskim prawie rodzaje hipotek. Oto najważniejsze spośród nich:

• Hipoteka umowna: Podstawowy rodzajów obciążenia hipotecznego, które ma charakter dobrowolny. Jest ustanawiana na podstawie aktu notarialnego. Obciążenie dotyczy wartości hipoteki ustanowionej na nieruchomości. 
• Hipoteka przymusowa: Nie jest ustanawiana dobrowolnie, lecz na wniosek wierzyciela, który dysponuje podstawą do jej wpisu, na przykład tytułem wykonawczym, prawomocnym wyrokiem sądu albo decyzją administracyjną. Jej celem jest zabezpieczenie długu bez konieczności uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Taki wpis ma znaczenie nie tylko dla samego zabezpieczenia wierzytelności, lecz także dla egzekucji, ponieważ pozwala ustalić kolejność zaspokojenia wierzycieli z nieruchomości.
• Hipoteka łączna: Dotyczy sytuacji, w której hipoteka obejmuje więcej niż jedną nieruchomość należącą do właściciela. Co istotne, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna może dokonać jej podziału między poszczególne nieruchomości. 
• Hipoteka ułamkowa: W tym przypadku obciążenie dotyczy jedynie udziału w nieruchomości, która ma więcej niż jednego właściciela.

Obciążenie hipoteczne może obejmować nieruchomości takie jak grunty, w tym działki budowlane lub rolne, budynki oraz lokale mieszkalne i użytkowe. Ponadto hipoteka może odnosić się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i użytkowania wieczystego.

Nie tylko kredyt hipoteczny na kupno mieszkania – obciążenie hipoteczne nieruchomości w ramach pożyczki dla firm

Z pojęciem hipoteki najczęściej spotykamy się, gdy chodzi o mieszkanie obciążone hipoteką przez bank, który udzielił kredytu na jego zakup. W rzeczywistości prawo własności nieruchomości otwiera przed właścicielem możliwość skorzystania z obciążenia hipotecznego w inny sposób. Dziś skupimy się na usłudze finansowej – pożyczce dla firm pod zastaw nieruchomości w sektorze pozabankowym. 

Jest to bardzo elastyczny sposób finansowania dla firm, które dzięki obciążeniu hipotecznemu mogą zyskać wysoki kapitał wynikający bezpośrednio z wartości nieruchomości oraz jej płynności rynkowej. Z punktu widzenia instytucji pożyczkowej zabezpieczenie wierzytelności hipoteką oznacza mniejsze ryzyko, a co za tym idzie firma może liczyć na korzystniejsze warunki finansowania. 

Przedsiębiorstwa decydują się na tego rodzaju pożyczki z wielu powodów – przede wszystkim procedura uzyskania finansowania jest tu znacznie prostsza i szybsza niż w banku. Znikają też niektóre bariery, takie jak nieregularne dochody, zbyt niskie przychody, zadłużenie, ograniczona zdolność kredytowa czy krótki staż przedsiębiorstwa. 

Procedura obciążenia hipoteką nieruchomości w pożyczce dla firm krok po kroku

Czas omówić pokrótce, jak wygląda procedura obciążenia hipoteką nieruchomości w przypadku pożyczki dla firm. Wszystko rozpoczyna się od propozycji warunków umowy pożyczki, które obejmuje między innymi sumę hipoteki, termin, odsetki, dodatkowe koszty i warunki spłaty. W Balt Credit nasi klienci mogą negocjować warunki umowy najlepiej dopasowane do ich potrzeb finansowych. 

Następnym etapem jest podpisanie aktu notarialnego, który będzie stanowił podstawę do ustanowienia hipoteki. Dopiero po jego podpisaniu możliwy jest wpis do księgi wieczystej. W zdecydowanej większości przypadków wniosek jest wysyłany przez notariusza elektronicznie do sądu wieczystoksięgowego. W praktyce hipoteka pojawia się w księdze wieczystej po kilku tygodniach, jednak akt notarialny wystarczy, aby finansowanie trafiło do firmy, która otrzymała pożyczkę. Od tego momentu dłużnik hipoteczny nie może podpisać umowy zbycia nieruchomości bez wspomnianej wyżej promesy, ale poza tym nic się nie zmienia w kwestii własności nieruchomości. 

Obciążenie hipoteczne działki lub lokalu a pożyczka pozabankowa – zalety

Pożyczka pozabankowa z obciążeniem hipotecznym w wielu przypadkach stanowi najskuteczniejszy i najszybszy sposób pozyskiwania kapitału. Oto najważniejsze zalety tego rozwiązania z punktu widzenia przedsiębiorcy:

• Wyższa kwota pożyczki, wynikająca z wartości nieruchomości, ponieważ instytucje pożyczkowe nie ponoszą dużego ryzyka za sprawą obciążenia hipotecznego. 
• Elastyczność w wykorzystaniu środków, ponieważ cel pożyczki ma dla instytucji pożyczkowej drugorzędne znaczenie. 
• Brak wielu barier, takich jak niska zdolność kredytowa, obecność w bazach dłużników, niska płynność finansowa czy prowadzenie działalności w branży postrzeganej jako ryzykowna. 
• Możliwość uzyskania niezbędnych środków w bardzo krótkim czasie, by odzyskać płynność finansową lub nie zmarnować okazji inwestycyjnej. 

Jak posiadanie nieruchomości obciążonej hipoteką wpływa na funkcjonowanie firmy?

Jeśli przedsiębiorca zaciąga pożyczkę z obciążeniem hipotecznym nieruchomości w sposób racjonalny, nie ma to znaczącego wpływu na bieżące funkcjonowanie firmy. Oczywiście pojawi się potencjalne ograniczenie dotyczące ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Należy też pamiętać, że sama pożyczka wpływa na zdolność kredytową przedsiębiorcy, jednak nie jest widoczna w bazach takich jak BIK, a jedynie w postaci regularnych spłat zobowiązania z rachunku klienta.

Kwota pożyczki jest obciążeniem finansowym przedsiębiorcy, ale jest ona zaciągana po to, aby w dość krótkiej perspektywie czasowej poprawić funkcjonowanie firmy, przekładając się na wyższe dochody, które z nawiązką zrównoważą to obciążenie. 

Spłata hipoteki i usunięcie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości

Warto pamiętać, że po spłacie pożyczki obciążenie hipoteczne nie znika z księgi wieczystej automatycznie. Jednocześnie wierzyciel jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia o całkowitej spłacie ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Wykreślenie hipoteki odbywa się na wniosek właściciela, który ze wspomnianym dokumentem i wypełnionym formularzem KW-WPIS zgłasza się do sądu.

FAQ – obciążenie hipoteczne nieruchomości a pożyczka dla firmy

Obciążenie hipoteczne nieruchomości często budzi pytania dotyczące możliwości wykorzystania prywatnej nieruchomości na potrzeby pożyczki dla firmy, dalszego prowadzenia działalności w obciążonej nieruchomości oraz konsekwencji braku terminowej spłaty zobowiązania. Poniżej zebraliśmy odpowiedzi na najczęstsze pytania związane z pożyczką pod zastaw nieruchomości i wpisem hipoteki w księdze wieczystej.

Czy jest możliwe obciążenie hipoteczne nieruchomości prywatnej na potrzeby pożyczki dla firmy?

Oczywiście, jest to bardzo częsta praktyka, a w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej ma ona charakter automatyczny.

Czy obciążenie hipoteczne w księdze wieczystej nieruchomości pozwala prowadzić w tej nieruchomości działalność gospodarczą?

Tak, przy obciążeniu hipotecznym dłużnik wciąż pozostaje pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, którą może swobodnie dysponować.

Co się stanie, jeśli pożyczka pod zastaw nieruchomości nie zostanie spłacona w terminie?

W takim przypadku wierzyciel ma prawo wszcząć egzekucję komorniczą. W Balt Credit nasi klienci mogą negocjować warunki spłaty pożyczki, jeśli wystąpią trudności.

• Rodzaje pożyczek pozabankowych – które są bezpieczne, a które ryzykowne
• Pożyczka bez zdolności kredytowej – co to naprawdę znaczy i dla kogo jest możliwa
• Fundusz hipoteczny – co to jest i jak działa w praktyce
• Czy wpis hipoteki przymusowej oznacza utratę nieruchomości?
• Obciążenie hipoteczne nieruchomości w działalności gospodarczej – co to jest i jak wpływa na firmę