Wielu przedsiębiorców, zarówno prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i działających w formie spółek, na różnych etapach rozwoju firmy potrzebuje dodatkowego finansowania. Niekiedy chodzi o kapitał na inwestycje, czasem o utrzymanie płynności finansowej w trudniejszym okresie, a innym razem o większą elastyczność w zarządzaniu bieżącymi zobowiązaniami. Naturalnym wyborem często wydaje się kredyt, jednak restrykcyjna polityka banków sprawia, że nie każdy przedsiębiorca może z niego skorzystać. Alternatywą bywają pożyczki pozabankowe, zwłaszcza wtedy, gdy mogą zostać zabezpieczone nieruchomością.
Aby taka forma finansowania była możliwa, sama nieruchomość musi jednak spełniać określone warunki prawne. Kluczowe znaczenie ma tu nie potoczne pojęcie „własności hipotecznej”, lecz rodzaj prawa do nieruchomości, którym dysponuje przedsiębiorca. To właśnie od niego zależy, czy i w jaki sposób możliwe będzie ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenia pożyczki. W praktyce można spotkać różne formy władania nieruchomością, takie jak pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste gruntu czy lokatorskie prawo spółdzielcze. Każda z nich wiąże się z innym zakresem uprawnień właściciela lub uprawnionego, a tym samym z innymi możliwościami wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia.
Własność hipoteczna – co to znaczy?
Warto zaznaczyć, że własność hipoteczna nie jest terminem prawnym, a raczej określeniem potocznym używanym na co dzień przede wszystkim w odniesieniu do odrębnej własności lokalu będącego częścią spółdzielni mieszkaniowej. Bardzo wielu nabywców finansuje zakup mieszkań oraz lokali użytkowych kredytem hipotecznym. W takim przypadku wierzytelność banku z tytułu udzielonego kredytu zostaje zabezpieczona hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Jednocześnie pojęcie własności hipotecznej bywa używane szerzej w odniesieniu do pełnego prawa własności do nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego, ale pozwalającego na umieszczenie hipoteki w księdze wieczystej, nie tylko tuż po zakupie nieruchomości, ale na przykład gdy jej właściciel zaciąga pożyczkę pod zastaw.
Własność hipoteczna działki a inne rodzaje własności nieruchomości
Aby lepiej wyjaśnić, na czym polega własność hipoteczna, warto wymienić poszczególne rodzaje prawa własności nieruchomości, a przy okazji również pokrótce inne formy prawne pozwalające użytkownikom na dysponowanie nieruchomością. W pierwszej kolejności weźmiemy na tapetę nieruchomości w formie działek, działek zabudowanych oraz budynków.
Pełna własność nieruchomości
Pełna własność nieruchomości jest najsilniejszym prawem rzeczowym. Może dotyczyć między innymi budynków trwale związanych z gruntem i samych gruntów. Właściciel nieruchomości może, w granicach prawa i zasad współżycia społecznego, korzystać z nieruchomości, pobierać z niej pożytki oraz nią rozporządzać, na przykład przez sprzedaż, darowiznę, najem lub ustanowienie hipoteki. Taki najszerszy zakres uprawnień dotyczy pełnej własności. W przypadku innych praw do nieruchomości możliwości te mogą być ograniczone. Możliwe jest także obciążenie nieruchomości hipoteką, na podstawie umowy w formie aktu notarialnego, co z punktu widzenia tematu dzisiejszego artykułu jest szczególnie istotne.
Użytkowanie wieczyste gruntu
Jeśli chodzi o moc prawa własności, na kolejnym miejscu znajduje się użytkowanie wieczyste, które z reguły dotyczy gruntu. Użytkowanie wieczyste odnosi się do nieruchomości należących na przykład do Skarbu Państwa lub Jednostki Samorządu Terytorialnego, a dopuszczalny okres jego trwania mieści się w przedziale 40–99 lat, przy czym istnieje możliwość jego przedłużenia.
Użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawa bardzo zbliżone do właściciela, ponieważ na danym gruncie może stawiać budynki, pobierać pożytki, a także sprzedać prawo użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego. Główna różnica polega na tym, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy nieruchomość wraca do właściciela, przy czym użytkownikowi należy się wynagrodzenie za poniesione nakłady. Poza tym budynki wzniesione na danym gruncie stanowią własność jego użytkownika. Co bardzo istotne, użytkowanie wieczyste również pozwala na obciążenie nieruchomości hipoteką.
Dzierżawa, najem, służebność i inne formy korzystania z nieruchomości niebędące własnością
Osoby fizyczne i prawne mogą korzystać z nieruchomości również na podstawie ograniczonych praw rzeczowych, na przykład użytkowania, służebności, a także na podstawie innych praw niebędących prawami rzeczowymi, do których należą najem i dzierżawa. Z punktu widzenia tematu dzisiejszego artykułu są one jednak mniej istotne, ponieważ użytkownik zazwyczaj nie ma wówczas prawa do zastawienia nieruchomości jak właściciel bądź użytkownik wieczysty.
Teraz przeanalizujmy funkcjonujące w polskim prawie formy własności mieszkania oraz inne formy prawa do lokalu. Niektóre z nich również pozwalają na obciążenie nieruchomości hipoteką, co jest kluczowe z punktu widzenia możliwości uzyskania atrakcyjnej pożyczki przez przedsiębiorcę.
Pełna własność wyodrębnionego lokalu
To najsilniejsze prawo własności do lokalu, a właściciele na jego podstawie mogą z pełną swobodą dysponować nieruchomością, na przykład poprzez jej sprzedaż bądź wynajem. Co istotne, własność lokalu może istnieć również wtedy, gdy dla lokalu nie została jeszcze założona księga wieczysta, choć w praktyce ma ona duże znaczenie dla obrotu nieruchomością i ustanowienia hipoteki. Jeżeli stan prawny na to pozwala, lokal stanowiący odrębną własność może zostać obciążony hipoteką. Specyficzny przypadek stanowi współwłasność lokalu, która zakłada model ułamkowy, czyli udziały określone lub współwłasność łączną, na przykład małżeńską.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Innym przypadkiem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, ponieważ właściciel mieszkania może dość swobodnie nim dysponować, a przede wszystkim posiada prawo jego zbycia, ale jednocześnie formalnie lokal pozostaje własnością spółdzielni mieszkaniowej. Istnieje również możliwość udostępniania tego lokalu na podstawie umowy najmu. Jeśli wyodrębniony lokal posiada własną księgę wieczystą, możliwe bywa także jego obciążenie hipoteką.
Spółdzielcze prawo do lokalu i pozostałe prawa związane z lokalem
Wśród pozostałych form związanych z korzystaniem z lokalu można wskazać między innymi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, najem, użytkowanie czy służebność osobistą. Nie są to jednak tożsame instytucje prawne. Najem lokalu ma charakter obligacyjny i wynika z umowy, podczas gdy użytkowanie i służebność osobista należą do ograniczonych praw rzeczowych. Z kolei spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu daje uprawnienie do korzystania z lokalu, ale nie zapewnia tak szerokiego zakresu uprawnień jak własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co do zasady prawa te nie pozwalają osobie korzystającej z lokalu na obciążenie go hipoteką, ponieważ nie dają jej prawa do rozporządzania lokalem w takim zakresie jak właścicielowi.
Prawo własności działki a sytuacja przedsiębiorcy będącego właścicielem nieruchomości
Jeśli przedsiębiorca posiada prawo własności nieruchomości gruntowej, w praktyce poszerza to zakres jego możliwości finansowych. Oczywiście może to dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości. Nieruchomość, którą można obciążyć hipoteką, zarówno w ofercie banków, jak i w sektorze pozabankowym, umożliwia pozyskanie finansowania lub dostęp do kapitału na korzystniejszych warunkach. Pożyczkodawca traktuje umowę jako mniej ryzykowną, ponieważ hipoteka daje pierwszeństwo z egzekucji prowadzonej z nieruchomości.
Pożyczka pod zastaw nieruchomości a prawo własności
Teraz skupmy się na konkretnym produkcie finansowym oferowanym w sektorze pozabankowym, którym jest pożyczka pod zastaw nieruchomości. Dzięki niej przedsiębiorcy mogą zyskać dostęp do finansowania na dowolny cel, nawet jeśli ich tradycyjna zdolność kredytowa jest ograniczona albo występują inne bariery utrudniające dostęp do kapitału. Prawo własności nieruchomości oraz możliwość ustanowienia na niej hipoteki jako zabezpieczenia sprawiają, że taka pożyczka może opiewać na wyższą kwotę i pod wieloma względami zostać dopasowana do potrzeb klienta.
Zalety pożyczki i zabezpieczonej hipoteką w księdze wieczystej:
- Szybki proces decyzyjny trwający do 5 dni, po których pieniądze trafiają na rachunek klienta i wstępna decyzja już w ciągu jednego dnia
- Dowolny cel finansowania bez konieczności przedstawiania biznesplanu
- Wysoka wartość pożyczki bezpośrednio uzależniona od wartości nieruchomości
- Możliwość uzyskania finansowania przy ograniczonej zdolności kredytowej z perspektywy banku
- Możliwość otrzymania pożyczki bez weryfikacji klienta w BIK i bazach dłużników
Jak wygląda ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej w wyniku zabezpieczenia pożyczki?
Gdy przedsiębiorca zdecyduje się na zaciągnięcie pożyczki pod zastaw nieruchomości, a następnie zaakceptuje jej warunki, dochodzi do podpisania umowy z pożyczkodawcą. To nie koniec formalności. Następnie sporządzany jest akt notarialny dotyczący ustanowienia hipoteki na rzecz pożyczkodawcy. W praktyce notariusz składa do sądu rejonowego wniosek o ustanowienie hipoteki, bo odbywa się to natychmiast drogą elektroniczną.
KALKULATOR OBLICZENIA RAT
FAQ – własność hipoteczna nieruchomości a pożyczka dla przedsiębiorcy
Przedsiębiorcy zainteresowani pożyczką zabezpieczoną nieruchomością często zastanawiają się, jakie prawa do nieruchomości pozwalają na ustanowienie hipoteki, kto może udostępnić nieruchomość jako zabezpieczenie oraz co dzieje się w przypadku problemów ze spłatą zobowiązania. Poniżej odpowiadamy na najczęstsze pytania dotyczące wykorzystania nieruchomości objętej własnością hipoteczną przy finansowaniu działalności gospodarczej.
Jakie nieruchomości mogą posłużyć do zabezpieczenia pożyczki udzielanej przez Balt Credit?
O tym decydują wartość i płynność rynkowa nieruchomości, która wynika między innymi z rodzaju nieruchomości, przeznaczenia, lokalizacji, stanu prawnego, stanu technicznego i innych czynników. Do każdej nieruchomości objętej własnością hipoteczną podchodzimy indywidualnie.
Czy prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą można zabezpieczyć pożyczkę prywatną nieruchomością?
Tak, jest to naturalne rozwiązanie ze względu na charakter JDG.
Czy przedsiębiorca zawsze musi być właścicielem nieruchomości, która zostanie obciążona hipoteką?
W Balt Credit nie jest to koniecznością. Wystarczy, że osoba dysponująca własnością hipoteczną nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie umowy, np. członek rodziny, wyrazi na to zgodę.
Co w przypadku, gdy przedsiębiorca nie wywiąże się z terminowej spłaty zobowiązania?
W Balt Credit dopuszczamy możliwość renegocjacji warunków spłaty zobowiązania, jednak przedsiębiorca musi się z nami skontaktować w tej sprawie przed upłynięciem terminu na spłatę zadłużenia.